Centralne planowanie prywatne vs. kolektywistyczne – starcie nr 1 – mieszkania

Z wcześniejszej notki wiemy, że w leseferyzmie Wielki Kalkulator Rynkowy [WKR] sprawdza się nieźle w przypadku alokacji zasobów takich jak pietruszka, jajka, cegły, smartfony czy telewizory; sprawy bardziej poważne leżą w gestii centralnych planistów prywatnych, tzn. sektora finansowego. W tym kontekście sprawdźmy, jak centralni planiści prywatni (czyli przydzielający punkty do gry sektor finansowy) poradzili sobie w neoliberalnej Polsce z kwestiami mieszkaniowymi.

Dostępność mieszkań jest sprawą dość istotną dla milionów proli. W tej notce założymy, że przez „dostępność” rozumiemy głównie cenową przystępność najmu (pominiemy tu neoliberalne tło historycznej konieczności  wdeptania w ziemię niekomercyjnego budownictwa społecznego, o czym pisane było tutaj).

Krótka kalkulacja z głowy: Znając koszt budowy 1 kwadratowego metra, który zawiera się mniej więcej w granicach 2-4k/mkw, i przyjmując godziwą stopę zwrotu z kapitału 5% (realnie), hipotetyczny czynsz powinien kształtować się obecnie w przedziale 100-200 zł/mkw za ROK. Czyli biorąc za przykład podstawowy kwadrat dla prola czy pary proli o metrażu=30, miesięczny czynsz (renta – gwarantująca uczciwy urobek z „kapitału”) powinien teoretycznie zamykać się w sumach 250-500 zł. Jeżeli takie ceny występowałyby w leseferystycznej przyrodzie, życie prola nawet na minimalnej zaczęłoby przypominać coś więcej, niż tylko walkę o przetrwanie w klimatach jak z Malthusa – najęcie swoich własnych 4 kątów byłoby realistyczną perspektywą. Tymczasem jednak WKR konsekwentnie wylicza, że co miesiąc za 30 metrowy kwadrat kamienicznikowi od prola-najemcy należy się (zgaduję, w razie czego korygować) ~700-1500+ zł. Co poszło nie tak? Czy WKR się zaciął od razu po jego zainstalowaniu nad Wisłą i pozostał tak zacięty przez 25 lat?

Według naszej diagnozy istota sprawy wydaje się leżeć w dwu-fazowości działania całego procesu „dostarczenia” najemcy powierzchni życiowej, gdzie w fazie 1 deweloperia zaopatruje kamieniczników w kapitało-towar w postaci mieszkania, a dopiero w fazie 2 następuje finalizacja procesu – akt wynajęcia. Przy czym Faza 1 wydaje się pożerać większość „wartości dodatkowej”, ponieważ cena sprzedaży z reguły przekracza o 50++ % koszt wytworzenia. Kamienicznicy w fazie 2 często rzeczywiście muszą zadowolić się stopami zwrotu na poziomie niewiele większym niż 5%.

Innymi słowy WKR okazał się być maszynką wyrzucającą konsekwentnie dżek-pota dla bankierki i deweloperii, a wygrane te fundowane były niezmiennie przez najemców oraz oczywiście ludzi, chcących zamieszkać w swoim własnym kwadracie. Kamienicznicy, suma sumarum, utrzymywali się jedynie lekko nad poziomem wody (w niektórych okresach możliwy był też oczywiście zarobek, najczęściej „papierowy” zresztą, na wzroście wyceny kwadratowych aktywów). Notabene perspektywy dla kamieniczników w naszej opinii nie przedstawiają się zbyt różowo (chyba, że implozja Schengen zagoni nagle całe masy proli-uciekinierów z powrotem na łono neoliberalnej nadwiślańskiej ojczyzny); nie żeby było nam szczególnie szkoda – grupa „mikro-kamienicznicy”, która w Polsce składa się głównie z  drobnej burżuazji, cwaniaczków z credentialed class i górnej, „randroidalnej” z natury, warstwy proli oraz polityków, reprezentuje aspirujące rentierstwo, czyli w naturalny sposób będzie utożsamiać się z interesemi Posiadaczy i będzie głosować zawsze przeciwko interesom pozostałych 80%-90% proli. (Z litości nie będę tu omawiać szczegółowo sytuacji tych mikro-kamieniczników, którzy za podszeptem szamanów od „wolności finansowej” wpakowali się w kredyto-forexy pod swoje „inwestycje” w latach 2007-8; tu już od dawna stopy zwrotu są na potężnych minusach.)

Ale pytanie: dlaczego przez 25 lat nie nastąpiło scalenie tych dwóch faz, czego możnaby spodziewać się od leseferystycznej magii, która w założeniu, z jednej strony dusząc niemiłosiernie płace, ma przynajmniej w zamian dostarczać konsumentowi najlepsze opcje po najlepszych cenach, czyli cudu konkurencji, gdzie w długim okresie zyski producentów/dostawców powinny się były ustabilizować się na minimalnym akceptowalnym poziomie, zapewniającym rozsądne zwroty z kapitału (gdzie szczególnie w przypadku kapitału pasywnego – nie-produkującego,  5% realnego zarobku wydaje się być wartością całkiem przyzwoitą)? Czyli inaczej: dlaczego na pewnym etapie dewelocwaniacy nie weszli w budowę na wynajem (lub zamiennie: nie powstały, przynajmniej na dużą skalę, fundusze, organizujące budowy ze środków aspirujących rentierów), po czym efekt skali nie rozpoczął trendu normalizacji cen najmu do poziomów chociażby 5, 7 czy nawet 10% stopy zwrotu względem kosztów wytworzenia, zamiast obecnych 15-20% (oczywiście, podkreślmy raz jeszcze, przyjmując za podstawę realny koszt budowy)?

Wydaje mi się, że przyczyna tego może leżeć w tym, że (jak pisałem wcześniej) WKR, owszem, działa stosunkowo nieźle na poziomie handlu detalicznego drobnymi gadżetami, na bazarach, w marketach czy na Allegro, ale zacina się praktycznie zawsze, kiedy w obliczeniach pojawią się zmienne, wymagające planowania (muszące brać pod uwagę dłuższą perspektywę czasową). W takich wypadkach WKR przechodzi w tryb awaryjny, a kalkulacje przejmuje finansjerka, która ze szczytu piramidy decyduje o alokacji punktów, zwanych kredytem czy pieniądzem. A proces budowy apartmą wraz z oszacowaniem przyszłych zwrotów z kapitału niewątpliwie zawiera dużą dawkę planowania, choćby z uwagi na to, że kalkulacje dotyczą długiego czasu – 2+ lat w przypadku samego procesu budowy, i przynajmniej kilkanaście, biorąc pod uwagę pozycję „inwestycyjną” kamieniczników, na podstawie której ta grupa generuje swój popyt.

Najprawdopodobniej to właśnie finansjerka, wybierając korzystniejszy ze swojego punktu widzenia model 2-fazowy, zdeterminowała obecną sytuację najemców. Do niedawna przy budowie i zakupach kwadratów obowiązywał model dziury w ziemi, czyli kamienicznik (lub oczywiście docelowy konsument – ale tu skupmy się na dostępności opartej na stosunkach najmu) wykładał swoje, bądź udostępnione mu przez bank, punkty, a następnie wpłacał je na konto dewelocwaniaka tak, że ten praktycznie nie musiał zadawać sobie kłopotu poszukiwaniem kredytowania. Kredyt dla dewelocwaniaków był z reguły ciężko-osiągalny (a dla większości z pomniejszych takich operatorów – poza zasięgiem), prawdopodobnie dlatego, że banksterka najwyraźniej odczuwała obawy przed finansowaniem takich dość sporych projektów – wkładaniem zbyt wielu jajek do jednego, często mocno dziurawego koszyka – preferując ryzyko znacznie bardziej rozproszone – czyli udzielanie kredytu np. 100 mikro-kamienicznikom (lub po prostu nabywcom własnego M) zamiast jednemu podmiotowi gospodarczemu. Niechęć do przydzielania punktów dewelocwaniakom mogła wynikać też z problemów czy wątpliwości względem zabezpieczeń lub w ogóle co do intencji poszczególnych firm (często powoływanych impulsywnie ad hoc przez kapitalistów z rozmaitych branż) czy obaw przed nagłym załamaniem koniuktury, czego nigdy nie można wykluczyć, biorąc pod uwagę, że rynek mieszkaniowy na świecie często charakteryzuje duża zmienność (Hiszpania).

Co więcej, w takim 2-fazowym modelu rozproszonego ryzyka kredyt opiewać mógł na cenę sprzedaży, nie zaś na koszt wytworzenia, co w praktyce przekładać się mogło na akcję kredytową nawet 100% większą, aniżeli miałoby to miejsce w przypadku finansowania po stronie kosztów wytworzenia. Proces oceny zdolności kredytowej indywidualnych nabywców/”inwestorów” był tak rutynowy, że trudno tu mówić o zwiększonych nakładach pracy; większym problemem była raczej „sprzedaż” kredytów, w którą zaangażowano sporą liczbę łowców jeleni, swego czasu na niezłych prowizjach, zwłaszcza w przypadku kredytów fx. Ponadto jeszcze – podczas gdy większość deweloperii (szczególnie w początkowym okresie akumulacji kapitału) preferowała szybki obrót – czyli sprzedaż (co oznacza krótki – 2-3 letni okres kredytowania), a nie zabawy w najem – nabywcy indywidualni wiązali się z bankiem na okresy nawet 30 lat, przy czym ryzyko banku było tutaj znacznie niższe i rozproszone.

Pozostaje pytanie, dlaczego nie spadły znacząco narzuty dewelocwaniaków? (no, po 2008 faktycznie sporo się zmniejszyły, ale mimo to nadal orbitują w kosmosie). Jednej odpowiedzi na to nie ma. Wszystko zaczyna się już na etapie ziemi – tak jak zauważył Polanyi: już sam pomysł utowarowienia ziemi to szaleństwo, które wprowadzone w życie przez leseferystów przynosi teraz takie, a nie inne żniwo. Na pewno jakąś tam rolę odgrywa stosunkowo długi cykl – od nabycia gruntu do wypchnięcia wszystkich kwadratów upływa pewno minimum 3 lata. Ale w naszej opinii sedna należy ponownie szukać w sferze centralnych planistów prywatnych. Bankierka zainteresowana jest w tym, żeby cena mieszkań była rozsądnie-maksymalna, tj. właśnie w relacji, kiedy stopa zwrotu z wynajmu w relacji do ceny nabycia będzie oscylowała właśnie gdzieś w okolicach 5%, ani mniej (bo wtedy pakowanie się w mikro-kamienicznictwo traci sens), ani więcej (bo wtedy suma kredytu maleje, co utrudnia maksymalizację efektywności przydzielaczy punktów, mierzoną kwartalnymi odczytami M(kw. n+1) > M(kw. n).

Ale jak to się dzieje, że to właśnie planowane kalkulacje oparte na efektywności wykorzystania czy zarządzania posiadanymi przez banki aktywami finansowymi faktycznie determinują ceny mieszkań, a nie robi tego magiczna niewidzialna ręka WKR, mająca oferować najlepsze możliwe ceny (głównie przez zduszenie płac, ale także przez uniformizację marż, teoretycznie grawitujących, szczególnie w branżach o stabilnym poziomie technologii, do najniższego mianownika)? Istota tego przechwycenia funkcji cenotwórczej polega na tym, że to w bankach zapadają decyzje o udzieleniu punktów, niezbędnych do tego, aby cały proces się w ogóle zakręcił. Mieszkanie jest dobrem, którego natura w praktycznym leseferyzmie jest ewidentnie dualistyczna – z jednej strony jest to przedmiot służący do zaspokajania podstawowych potrzeb; z drugiej – może być wehikułem do generowania renty, co jest pochodną nieuchronnego w praktycznym leseferyzmie utowarowienia tego obszaru społeczno-gospodarczego. WKR ustala ceny, owszem, ale na poziomie detalicznym – czyli w transakcjach samego najmu, a więc umowy zawartej pomiędzy 2-ma indywidualnymi agentami; tu rzeczywiście może wydawać się, że WKR zrobił dobrą robotę, ustalając cenę (często) na najniższym akceptowalnym dla mikro-kamienicznika poziomie, który zapewnia zwrot  nieco tylko lepszy niż np. lokata. Marże fazy 1 mogą być nabijane w kosmos, ponieważ banki przyjmują z ochotą ceny napompowane przez schyłkową fazę spekulacyjną. Kamienicznik, poszukując rozsądnej stopy zwrotu dla zgromadzonych finansowych IOU – niech będzie to nawet te 5% – zawsze (przynajmniej do czasu, kiedy nastąpi ewidentne załamanie fazy Ponziego, co na jakiś czas otrzeźwi rynek) kupi kwadraty, licząc zapewne (optymistycznie), że poza lepszym od lokaty zyskiem, załapie się przy okazji na kontynuację trendu wzrostu cen. Reszta – czyli ludzie kupujący dla siebie – musi się dostosować do tego paradygmatu cenotwórczego. Taką hipotezę potwierdzałaby też podobna sytuacja w innym królestwie leseferyzmu, czyli UK (z tym, że tam szaleństwo wzrostu cen nieruchomości/najmu podsyca dodatkowo imigracja zarobkowa, większa gęstość zaludnienia + jeszcze zagraniczni „inwestorzy”, czyli cierpiący na nadpłynność szejkowie i oligarchia z różnych republik bananowych).

Taka sytuacja nie będzie trwać oczywiście wiecznie (a przynajmniej na pewno nie na wschodnich rubieżach UE) –  w pewnym momencie nasycenie kwadratów osiągnie taki poziom, że ceny najmu będą musiały spaść, i także na poziomie fazy 1 będzie musiało nastąpić dostosowanie. Pytanie kiedy to nastąpi i co architekci neoliberalnego państwa, które oddało planowanie centralne praktycznie całkowicie w ręce bankierki, mieliby do powiedzenia milionom rodzin, płacącym przez dziesięciolecia czynsze wyższe o 100 czy 200%, niż by one mogły być w przypadku zachowania w obszarze mieszkaniówki chociaż minimum centralnego planowania zasobowego? (Oczywiście nie trzeba dodawać, że w praktyce nikt nigdy nie będzie się musiał z niczego nikomu tłumaczyć).

Inna sprawa, że w reżimie neoliberalnym, który zawsze będzie dążył do sprowadzenia płac podstawowych proli do poziomu subsistence (lub przynajmniej do poziomu nie grożącego niekontrolowanym wybuchem frustracji), maszynka do ekstrakcji wartości dodatkowej z pracy prola prawdopodobnie i tak zagospodarowałaby to, co prolowi udałoby się hipotetycznie zaoszczędzić na czynszu przy założeniu funkcjonowania „1-fazowego” systemu dostarczania powierzchni wynajmu do końcowego konsumenta (np. być może płaca minimalna rosłaby wolniej, a obecna dynamika deflacyjna wystartowałaby dużo wcześniej).

Ewidentnym jest, że z punktu widzenia mobilizacji realnych zasobów celem zwiększenia dostępności mieszkań, para-kolektywistyczne centralne planowanie zasobowo-nakazowo-rozdzielcze (np. z lat 1970-tych)  było znacznie bardziej skuteczne niż współczesne centralne planowanie prywatne (punktowe). Nie powinno to dziwić: podczas gdy planiści kolektywistyczni (jak się można domyślać) skoncentrowani byli na wyprodukowaniu jak największej ilości jednostek mieszkalnych (przy ograniczonych zasobach rzeczowych i siły roboczej), finansjerka, która obecnie przejęła tę rolę (przydzielając „punkty” zamiast rozdzielników np. cegieł) kieruje się motywem własnych zysków; maksymalizacja ilości jednostek mieszkalnych nie jest zgodna z tym motywem – z uwagi przede wszystkim na kwestię ograniczonych zdolności kredytowych nabywców oraz czynnika cen: przydzielenie punktów na zwiększenie wolumenu podaży mogłoby nie skompensować spadku wolumenu kredytów spowodowanego obniżeniem cen przy zwiększonej produkcji.  Czyli – z punktu widzenia prola – 1:0 dla kolektywu. (Jasne, że pole walki zostało wybrane tendencyjnie – takie moje prawo na blogu; tak samo, jak mizesolodzy mogą temat osadzić wokół osi zaopatrzenia w papier toaletowy, co jest przecież jest równie istotne dla prola, czyż nie tak?)

Idąc tokiem tej logiki – jeśli chcieć teraz wcielić się w rolę centralnego planisty kolektywistycznego, mając na uwadze poprawę dostępności substancji mieszkaniowej tu i (w miarę) teraz – jako najprostsze i najskuteczniejsze rozwiązanie jawi się po prostu zadekretowanie maksymalnego czynszu, jaki można pobierać od najemcy, z podziałem na kilka (czy kilkanaście) klas atrakcyjności lokalizacji; mogłoby to być coś w granicach 8-16 zł/mkw miesięcznie, przy równoczesnym uproszczeniu procesu eksmisji takich najemców, którzy nie płacą (zaleciało mizesologią, wiem) ale i jednocześnie wymuszając na gminach realizację konstytucyjnego zapisu o przeciwdziałaniu bezdomności i oczywiście zapewniając tymże gminom odpowiednie finansowanie do realizacji tego zadania z centralnego budżetu (choćby zamiast dofinansowywania monumentów neoliberalnego bizancjum). Ustalenie maksymalnego czynszu najmu albo zmusiłoby kapitalistów do porzucenia dotychczasowego dwu-fazowego modelu na rzecz długoterminowego inwestowania kapitału na rozsądny procent, a jeśli nawet taki chytry plan by się nie udał, wtedy budową czynszówek mogłyby się zająć spokojnie (bez zarzutów o konkurowanie z sektorem prywatnym) agencje państwowe (biorąc za podstawę koszty raportowane przez deweloperię do GUS, które i tak prawdopodobnie są zawyżane – choćby przez to, że zalicza się do nich niemałe wcale wydatki na reklamę, nie mówiąc już o praktykach manipulowania kosztami, co jest  codziennością w poza-giełdowych osobach prawnych). Dodatkowo spadek czynszów, a przez to zmiana punktu dla kalkulacji opłacalności zakupu z przeznaczeniem na wynajem, bez wątpienia w szybkim tempie doprowadziłby do znacznych obniżek cen zakupu nieruchomości mieszkalnych – najpierw na rynku wtórnym, a w reakcji na to wkrótce potem także i na pierwotnym. No ale tego typu rozwiązania to już bardzo poważne zamachnięcie się na Wielkiego Lesefera (+ także konflikt interesów pomiędzy aktualnymi posiadaczami kwadratów – czy to kamieniczkami, mikro-kamienicznikami, czy po prostu prolami-zamieszkującymi-posiadaczami, ceniącymi wartość „papierową” ponad użytkową) – czyli prosty krok na drogę do zniewolenia, czyż nie?

Reklamy

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj / Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj / Zmień )

Zdjęcie na Google+

Komentujesz korzystając z konta Google+. Wyloguj / Zmień )

Connecting to %s